특별 보금자리론이란? / 특례 보금자리론 금리, DSR, DTI / 보금자리론 빠르게 이해하기

 

개요

미국의 연방준비제도의 고금리 정책이 계속됨에 따라 우리나라의 집값이 날이 갈수록 바닥을 향하고 있는 기세가 무척 뚜렷해지고 있다. 마치 과거 일본의 버블경제 당시의 집값 대폭락을 연상케 하는 듯한 집값 곡선이 점점 현실화가 되어가고 있는 가운데, 고공행진중이던 집값이 지나치가 빠른 속도로 폭락하는 것을 막기 위해 정부에서 '특례보금자리론'이라는 정책을 만들어 2023년 1월 30일부터 본격적으로 시행하기 시작했다. 아직 집을 매매할 상황이 아니라곤 하지만, 몇몇의 실수요자들은 이 특례보금자리론을 이용하여 나만의 집을 구하기 위해 특례보금자리론을 공부하고 또 신청하기 위해 준비를 하고 있을 것이다. 아직 보금자리론에 대해 제대로 이해하지 못하고 있는 필자와 같은 부동산 초보자들을 위해 필자가 아는 선에서 이해하기 쉽도로 설명을 해 보겠다.

 

특례보금자리론 설명 전 배경 지식

 1) 주택담보대출의 이해

우선 보금자리론이 무엇인지에 대한 배경지식이 있어야 어느정도 특례보금자리론에 대해서도 쉽게 이해할 수 있다. 아직 정부의 정책이나 은행권에서 출시하고 있는 다양한 주택담보대출에 대해 전혀 무지한 평범한 사회 초년생들은 자신의 연봉을 오롯이 모아야만 집을 살 수 있다는 생각을 가지고 있는 것이 태반일 것이다. 연봉이 3,000 정도밖에 되지 않는데 집값이 2023년 현재 뉴스에서 아무리 떨어졌다고 해도 아직도 서울 및 수도권의 대부분은 5억 이상의 가격을 유지하고 있다. 밥도 먹고 생필품도 구매하고, 가끔 취미생활도 하면서 직장에서 받은 스트레스를 풀다보면 연봉을 오롯이 몇억을 모으기란 하늘의 별따기 수준일텐데, 어떻게 집을 사라는 걸까.

약간의 자금을 모아둔 상황이라면 주택담보대출을 이용하여 집을 구매할 수 있다. 과거 불타오르는 집값을 규제하기 위해 다양한 부동산 정책들(투기과열지구 등)에 대한 대부분의 규제는 현재 없어진 상태이지만, 아래 링크를 통해 생략하도록 하겠다. 

부동산 초보/ 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역 등 정리

 

주택담보대출이란, 말 그대로 주택을 담보로 설정하여 은행에서 돈을 주택(아파트)의 시세에 일부내지 대부분의 금액을 빌리고, 대출받은 비용의 나머지 금액만큼만 지불하여 주택을 구매하는 것을 말한다. 주택을 구매할 때 은행에 주택을 담보로 맡기고 돈을 빌릴 수 있는 최대의 비율을 우리는 LTV라고 부른다. 이 LTV는 보통 부동산 규제를 하고 있는 지역이 아니라면 최대 70%까지 가능하다. 이말은 즉 아파트의 시세가 100만원이라고 한다면, LTV 70%는 은행에서 집을 담보로 70만원을 빌려준다는 소리이며 나머지 30만원만 준비하면 100만원짜리 집을 구매할 수 있다는 말이 된다. 심지어 생애최초 주택구입자에겐 80%까지도 빌려주기 때문에 여유 자금이 부족한 일반 서민들, 사회 초년생들에게는 더할나위 없이 집을 구매하기 좋은 정책이라고 할 수 있다. 물론 지금은 시중 금리가 높기 때문에 대출을 힘들게 받아서 집을 사려는 사람들, 투자를 하려는 사람들이 거의 없어 집값이 곤두박질 치고 있다. 

 

 2) LTV, DTI, DSR 쉽게 이해하기

표면상으로만 보면 집을 누구라도 구매하기 좋은 정책이다. 하지만 많은 사람들이 상환 능력이 없이 무분별하게 대출을 해서 집을 투자 용도로 산다면, 이는 집값을 끌어올리는 효과를 가져오게 된다. 이를 억제하고 정말 집을 사야만 하는 실수요자들이 구매하게끔 유도하기 위해 DTI, DSR등의 억제기(?)가 있다. 실제로 LTV만큼의 돈을 빌린 경우, 약속한 기한동안 갚아나갈 수 있는지 근로자의 세전 연봉을 보고 심사를 하는 느낌이라고 생각하면 된다. DTI는 연봉대비 대출의 이자의 비율을 계산한 것이고, DSR은 연봉 대비 현재 자신이 가지고 있는 모든 대출의 원금+이자의 비율을 의미한다. 즉 DSR은 DTI에 비해 더욱 세심하고 강한 기준이라고 보면 된다. 

더욱 쉽게 이해를 돕자면 100만원짜리 집을 살 때, 수중에 돈이 30만원 밖에 없어서 70만원을 빌려야 한다고 가정해보자(LTV 70%). 이 LTV를 풀로 70퍼센트를 다 받기 위해서는 DTI나 DSR이 만족이 되어야 한다. 연봉이 낮아서 자신의 소득 대비 대출의 이자, 혹은 대출의 원금+이자를 갚아야 하는 비율이 은행권에서 설정한 DTI나 DSR의 비율보다 높은 경우, 70%의 LTV를 다 받지 못하게 된다. 

이렇게 되면 LTV의 비율은 깎이게 되고, 자신이 원하는 70%보다 더욱 적은 비율인 65%, 혹은 50% 등등으로 밖에 받을 수가 없게 된다. 자신의 소득, 즉 자신의 능력 대비 지나치게 비싸게 대출을 무분별하게 막고자 하는것이 이 DTI, DSR이라고 이해하면 된다.DTI, DSR을 계산하는 방법은 살짝 복잡하니 아래 링크를 참조하면 도움이 될 것이다. 

부동산계산기

 

  3) 보금자리론 이해하기

보금자리론은 정말 쉽게 말해서 정부에서 해주는 혜택이 좋은 주택담보대출(Loan) 이라고 생각하면 쉽다. '보금자리' + 론(Loan, 대출)의 합성어이며 일반적으로 은행에서 진행하는 주택담보대출에 비해 LTV의 비율이나 DTI, DSR의 범위가 적다. 즉 좀 더 많이 대출을 끌어올 수 있고, 대출에 대한 금리가 시중 은행 주택담보대출보다 훨씬 낮으며, DTI, DSR이 낮아 대출받기가 좀 더 수월하다. 특히 실수요자들에게는 가산점이 부여되며 이자가 더욱 싸지는 효과(우대금리)가 있기 때문에 대상자라면 우대금리를 많이 받아서 많이 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있다. 정부에서 정책을 통해 대출을 진행해주는 것이기 때문에 시중 은행이 불안정해도 크게 상관이 없다는 장점이 있으며, 시중 은행보다 더욱 대출 상환 기간을 길게 잡을 수 있어 월마다 부담되는 대출 원리금을 더욱 줄일 수 있다. 월 부담금이 줄면 당연히 DTI, DSR은 낮아지기 때문에 더욱 높은 대출금을 받기에 유리해진다. 

 * 한가지 명심해야 하는건 우리나라 모든 아파트, 주택들을 보금자리론을 이용하여 구매할 순 없다. 보금자리론을 받으려면 주택의 가격이 어느가격선 이하여야만 보금자리론을 받을 수 있다. 즉 너무 비싼 고급 아파트, 고급 주택 등의 경우 돈을 벌기 위한 투기의 목적으로 아파트, 주택을 구매할 수 있으므로 주택 시세에 대한 한계선이 설정되어 있다.

 

특례보금자리론이란?

여기까지 배경지식을 쌓았다면 특례 보금자리론이 무엇인지 이해를 할 수 있을 것이다. 특례 보금자리론은 윤석열 정부가 2023년 1월 30일부터 시행하는 보금자리론 정책의 일환으로 시중 은행들의 주택 담보대출에 비해 더 나은 기존의 보금자리론보다 '더' 나은 조건으로 우리나라 부동산 실수요자들에게 안정적으로 집을 공급하기 위한 정책이다.(고금리로 인해 실효성이 있을지는 의문이지만..) 우선 다음 대상 요건을 확인하도록 하자.

 1) 대상 요건

주택 가격	소득	자금용도	주택 수
9억원 이하	제한 없음	주택구임 기존 주택담보대출 상환 임차 보증금 상환	무죽택자, 또는 1주택자

예전에 특례보금자리론이 나오기 전 '그냥' 보금자리론에선 주택가격 기준이 부동산 규제 지역에 따라 5~6억원 이하의 주택만 가능했었다. 그런데 이제 이 특례 보금자리론을 이용하면 9억원 이하의 주택이어도 '특례'보금자리론의 이용이 가능하며 소득역시 제한이 없는 상태다. 연봉이 높으면 높을수록 보금자리론을 받을 수 없었지만 이 역시 제한이 모두 풀려버려 돈이 어느정도 있는 사람들이라면 눈여겨 볼 만한 소식이다. 그렇다면 LTV, DTI는 어떤 조건을 가지고 있을까

 

 2) 지원 내용

대출한도	LTV	DTI	상환 만기일
최대 5억원	최대 70% 생에 최초: 80%	최대 60%	10~50년

기존의 일반 보금자리론에 비해서 더욱 높은 지원을 토대로 정책이 실시된다. 대출 한도나 DTI, 상환 만기일을 보면 고금리 시대에 최대한 실수요자들이 집을 마련할 수 있도록 정책을 추진하는 정부의 노력이 보인다. 눈치빠른 사람이라면 이미 알겠지만 DSR의 규제가 완전히 없어지면서 더욱 쉽게 대출을 실행할 수 있게 되었다는 점이 가장 큰 변화라고 할 수 있다.  이를 토대로 아무리 고금리 시대라고 할지라도 실수요자들에게는 하루빨리 집을 구해야 하는 상황이 있을 수 있으니 이를 잘 활용한다면 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있지 않을까.

다만 일각에선 이렇게 무분별하게 대출 규제를 한번에 완화를 하게 되면 나중에 금리가 낮아지는 경우 집값이 다시 크게 상승할 수도 있다는 우려의 시선을 보내고 있다. 물론 현재 미분양이라는 늪이 상당히 깊을 것이라는 것이 부동산 시장의 전망이기 때문에 아직은 두고 봐야 하지 않을까 싶다. 

 3) 금리

구분	일반형	우대형	비고
기본금리	4.25%(10년)  4.55%(50년)	4.15%(10년) ~ 4.45%(50년)	우대형 0.1%p ↓
우대금리	0.1%p		중복 적용 가능
아낌e 보금자리론	0.1%p	0.1%p
저소득 청년	-	0.1%p	중복 적용 가능 (최대 0.8%p)
사회적배려층	-	0.4%p
신혼가구	-	0.2%p
미분양주택	-	0.2%p

자신이 해당하는 범위에 있다면 0.1%의 금리를 깎을 수 있어 보다 저렴하게 대출을 할 수 있다. 인터넷으로도 보금자리론을 신청할 수 있는데, 이 방법에 대해선 과거 일반 보금자리론을 신청했었던 필자의 글을 한번 참고 하는 것도 나쁘지 않을 것 같아 글을 마치며 링크를 걸어보겠다. 

인터넷으로 보금자리론 신청 하기 /아낌e-보금자리론 신청방법

 

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